マンションを買うときに注意すべきマンション建て替え問題とは？

こんにちは、家庭のマネードクター

Yusukeです！

あなたはマンションを買うときに

どんな点に注意して買おうと思っていますか？

「どのくらい駅に近いのか」

「どのくらいの広さや値段か」

「築何年なのか」

などいろんなことに注意して

マンションを買うかと思いますが

「マンションの建て替え」

の問題についても考えながら

マンションを選べていますか？

今日はマンションの建て替えについて

お話します。

マンションの寿命は？

マンションの寿命は、一概に「○年」とは言えません。

マンションが建てられた時代によって

法律や建築技術が違うため、

建築年数によって寿命もさまざまです。

また、同年代に建てられたからといっても、

構造、規模によっても異なります。

早稲田大学の小松幸夫教授の研究によると、

鉄筋コンクリート（RC）造のマンションの寿命は平均68年ですが

平成12年に住宅性能表示制度が始まって以降

「75年~90年住める」と認定されたマンションも出てきています。

マンションを建て替えるのに必要なこと

マンションの寿命は未知数ですが

マンションがボロボロになって

そろそろ建て替えが必要になった場合

すぐにマンションを建て替えることは

できません。

マンションを建て替えるには

２つの壁があります。

この２つの壁を乗り越えられない

マンションが多く

日本では築５０年以上の

そろそろ建て替えでもおかしくないマンションが

建て替えられずそのままになっているケースが多いのです

入居者の負担額が大きい

マンションを新たに建設する場合、

建築費の目安は1戸あたり約2000万円です。

さらに建て替えている間の仮住まい・引っ越しの費用

もかかります。

グレードや修繕積立金の積立額などにもよりますが

この額を、住宅ローンがまだ残っている世帯はかなり困難です。

また老朽化したマンションの区分所有者は

大半が高齢者である可能性が高いので

入居者の経済的に

建て替えようと言って建て替えれるものではありません。

建て替えの賛成が得られない

入居者の経済面で建て替えれないということを

お話しましたが

中には経済面で大丈夫な世帯もいます。

そんな中、建て替えができないのは

区分所有法に定められているのですが、

住人の4/5以上の賛成がないと建て替えができない

ということです。

つまり、100戸のマンションなら

80戸が賛成すると建て替えを決議でき

逆に考えると、21戸が反対もしくは

賛成しないと建て替えられないということです。

マンションを買うときに注意すべきポイント

では、マンションが

なかなか建て替えされていないという問題を受けて

あなたがマンションを買うときに何に気を付けて

置けばいいのかというと

自分の年齢とマンションの年齢を考える

 

例えばあなたが30歳でマンションを買う場合

50～60年後は80～90歳、まだまだ生きている可能性は

ありますが平均寿命を超えています。

ですので、50～60年は建て替えをしなくても

大丈夫な新築マンションがおススメでしょう。

また60歳になってマンションを買おうという人は

20～30年後までに建て替えないようなマンションなら

建て替えるかどうかの問題を避けられるので

中古マンションなら築～20年以下のものを

選びましょう！

管理状況を確かめる

マンションの寿命を決める一つの要因として

マンションが適切に修繕や管理されているのかがあります。

適切な修繕がなされず

清掃頻度が少なかったり空室が多かったりするマンションは

建物自体の劣化を早めるもので

管理や修繕は建物の劣化に非常に大きく影響します。

ですので、マンションを購入する際は

そのマンションの管理状態を確かめて

寿命は長くなりそうかを考えて

決めましょうね！

インスペクションを依頼する

自分自身で、そのマンションが

何年後にはメンテナンスが必要そうかなど

診断するのはかなり難しいです。

そんなときはインスペクションといって

住宅の性能や、劣化・欠陥がないか調べることを

専門家に依頼して

あなたがマンションを買うべきか、

やめるべきかを考える手がかりをつかみ

いつ・どこに・いくらくらい費用をかけて

メンテナンスすればいいのかを教えてもらいましょう！